Análisis de Mercado y Valuación
REAL ESTATE VALUATION REPORT: PROJECT NAJAY
+1. EXECUTIVE SUMMARY AND VALUATION OVERVIEW
This report provides a comprehensive real estate valuation and market analysis for Project Najay, a proposed mixed-use development spanning 4.5 hectares (45,000 m²) in Laguna Milagros, Huay Pix, Othón P. Blanco, Quintana Roo, strategically located near the burgeoning tourism hubs of Bacalar and Chetumal. The project is conceptualized as a blend of tourism and culture, integrating local Mayan elements through art, regional gastronomy, and traditional Mayan medicine, combining accommodation, wellness, and cultural experiences to create a synergistic offering.
The real estate market in Southern Quintana Roo demonstrates robust growth and significant potential, driven by an increasing demand for luxury, ecotourism, cultural, and wellness travel. Laguna Milagros, while currently a tranquil "secret hideaway," is poised for development, benefiting from its proximity to Chetumal's recent designation as a Free Zone and Bacalar's established status as a Pueblo Mágico with substantial planned luxury hotel investments.
Key Valuation Metrics:
The preliminary valuation, based on comparable market data for land and development potential in the region, indicates significant asset value and future revenue generation capabilities.
| Category | Metric | Detail | Value (MXN) | Value (USD) |
|---|---|---|---|---|
| Property Overview | Project Name | Najay | ||
| Property Overview | Development Concept | Tourism and culture, integrating local Mayan elements (art, regional gastronomy, traditional Mayan medicine), combining accommodation, wellness, and culture for a synergistic experience. | ||
| Property Overview | Location | Laguna Milagros, Huay Pix, Othón P. Blanco, Quintana Roo (near Bacalar and Chetumal) | ||
| Property Overview | Land Size | 4.5 hectares | 45,000 m² | |
| Property Overview | Development Type | Mixed-use (hotel, residences, commercial, wellness) | ||
| --- Land Valuation (Comparable Sales Method) --- | Estimated Price per m² | Based on Laguna Milagros tourism land comps (~200 - 819 MXN/m²) | 550 MXN/m² | 32.35 USD/m² |
| --- Land Valuation (Comparable Sales Method) --- | Total Land Value Estimate | 24,750,000 MXN | 1,455,882 USD | |
| --- Development Potential (Gross Sales Value Indicative) --- | Hotel Component (Est. Rooms) | (2.5 ha @ 40 rooms/ha) | 100 rooms | |
| --- Development Potential (Gross Sales Value Indicative) --- | Estimated Price per Hotel Room | Based on Bacalar luxury hotel sales comps (~1.5M - 2.4M MXN/room) | 2,000,000 MXN/room | 117,647 USD/room |
| --- Development Potential (Gross Sales Value Indicative) --- | Gross Hotel Sales Value | 200,000,000 MXN | 11,764,706 USD | |
| --- Development Potential (Gross Sales Value Indicative) --- | Residential Component (Est. Villas) | (2.0 ha @ 10 villas/ha) | 20 villas | |
| --- Development Potential (Gross Sales Value Indicative) --- | Estimated Price per Luxury Villa | Based on Bacalar luxury residential sales comps (~42k MXN/m² for 150m² villa) | 6,300,000 MXN/villa | 370,588 USD/villa |
| --- Development Potential (Gross Sales Value Indicative) --- | Gross Residential Sales Value | 126,000,000 MXN | 7,411,765 USD | |
| --- Summary of Potential Gross Development Value (GDV) --- | Total Potential Gross Development Value (GDV) | (Sum of Hotel + Residential components, pre-cost deduction) | 326,000,000 MXN | 19,176,471 USD |
| --- Important Note --- | Disclaimer on GDV | This GDV is a gross sales estimate. A comprehensive project valuation requires deducting significant development costs (construction, permits, fees, marketing, finance, professional fees) to arrive at a net present value or residual land value. |
2. MARKET OVERVIEW AND TOURISM DEMAND
Southern Quintana Roo, encompassing Laguna Milagros, Bacalar, and Chetumal, is experiencing a period of significant tourism expansion and strategic investment. The region benefits from both national and international visitor interest, supported by improved infrastructure and targeted promotional efforts.
2.1. Quintana Roo Tourism Growth (General)
Quintana Roo maintained its status as a leading tourist destination, attracting 21 million tourists in 2023 and projecting over 20 million for 2024. The first quarter of 2024 saw a 3.5% increase in tourist arrivals to the Mexican Caribbean, totaling 5,424,688 visitors. International tourists comprised 71.4% of arrivals, with the USA (39.3%), Canada (14.8%), and European markets being the primary sources. For 2025, a successful summer vacation season is anticipated, with over 2.2 million tourists and an economic impact nearing $2 billion USD. The state is aiming to climb from its 6th position in global tourism rankings in 2025 by diversifying its offerings and enhancing connectivity, notably through the new Tulum International Airport and the Maya Train.
2.2. Bacalar Tourism Dynamics
Bacalar, the "Pueblo Mágico" renowned for its Laguna de los Siete Colores, has demonstrated a strong tourism recovery, with hotel occupancy reaching a 60% increase by late 2024 and projections near 85% for the December season. The average hotel occupancy hovers around 70%. This surge directly impacts the local real estate market, driving demand for properties, especially for vacation rentals. Major international hotel brands like Marriott, Banyan Tree Veya, and Barceló Hotel Group have confirmed new luxury hotel projects in Bacalar, signaling strong investor confidence and a shift towards higher-end offerings.
2.3. Laguna Milagros: An Emerging Gem
Laguna Milagros, located just 15 minutes from Chetumal and 20 minutes from Bacalar, has seen its visitor numbers surpass pre-pandemic levels, largely due to successful promotional campaigns by state authorities. This tranquil natural attraction offers crystal-clear waters ideal for paddleboarding, kayaking, and boat tours, alongside local gastronomy and rustic accommodation options like cabins and camping. Its serene, less-developed character positions it as an attractive destination for nature lovers and those seeking relaxation.
2.4. Chetumal's Strategic Development
Chetumal, the capital of Quintana Roo and part of the Grand Costa Maya tourism brand, recorded its best tourist influx in three years in 2024, hosting over 632,000 tourists and generating more than $134.2 million USD in economic impact. The city is actively pursuing a strategy to become an "overnight stay" destination, leveraging its cultural attractions, proximity to Mayan archaeological sites (Chacchoben, Kohunlich), and its role as a gateway for visitors from Belize, who contribute an estimated $50-$75 million MXN monthly to the local economy. The government's focus on diversifying Chetumal's economy and advancing the Chetumal Economic Development Pole (Polo de Desarrollo Económico de Chetumal) further underscores its growing importance in the regional tourism landscape.
3. TOURISM TRENDS RELEVANT TO PROJECT NAJAY
Project Najay's concept aligns directly with several dominant and rapidly growing tourism trends, particularly within the luxury, ecotourism, cultural, and wellness segments.
3.1. Luxury Tourism
The Mexican luxury travel market is projected for substantial growth, from $22,461.9 million USD in 2024 to $42,007.3 million USD by 2030 (11% CAGR). This segment is characterized by travelers seeking authentic, personalized, and exclusive experiences, with sustainability and cultural connection being crucial factors. Trends like "set-jetting" (travel inspired by media), "delicious destinations" (culinary-focused trips), and "cool-cations" (avoiding crowds) all resonate with a project offering unique Mayan-infused experiences in a serene lagoon setting. Investment in Mexico's luxury hotel sector grew by 50% in 2024, demonstrating strong market confidence.
3.2. Ecotourism
Ecotourism in Mexico is a booming market, with projected revenue reaching $10,629.2 million USD by 2030 (15.8% CAGR). A significant 87% of global travelers and 72% of Latin American tourists prioritize sustainable options. Project Najay's location in Laguna Milagros, emphasizing nature preservation and low-impact activities, directly appeals to this segment. Trends like glamping, community-based tourism, and the focus on environmental conservation and eco-infrastructure are highly relevant.
3.3. Cultural Tourism
Mexico's cultural tourism has surpassed pre-pandemic levels, driven by a desire for authenticity, nature connection, and immersive experiences that involve conscious consumption. The integration of Mayan elements into Project Najay's concept positions it perfectly to capitalize on this demand, offering genuine cultural immersion beyond traditional attractions like archaeological sites and museums. The "Pueblos Mágicos" program and international promotion efforts further bolster this segment.
3.4. Wellness Tourism
Mexico is a leading destination for wellness tourism in Latin America, ranking 10th globally. The market is expected to grow from $12.1 billion USD in 2024 to $20.0 billion USD by 2033. Wellness tourists spend significantly more than conventional tourists, seeking holistic experiences, integration of indigenous healing practices (like temazcal and Mayan rituals), regenerative retreats, and a strong connection with nature. Project Najay’s concept of blending Mayan medicine and wellness with accommodation is directly aligned with these high-value preferences, catering to a demographic prioritizing mental and physical well-being.
4. TARGET MARKET SEGMENTS FOR PROJECT NAJAY
Given the project's concept and location, Najay is ideally positioned to attract multiple high-value target market segments:
- Nature Lovers & Ecotourists: Individuals and couples seeking tranquil, immersive experiences in pristine natural settings, valuing preservation and ecological practices. Activities like kayaking, paddleboarding, and wildlife observation in Laguna Milagros will be key attractions.
- Travelers Seeking Tranquility & Relaxation: Those looking to escape urban crowds for a peaceful retreat, prioritizing rest, rejuvenation, and serene natural surroundings.
- Families & Friends Seeking Outdoor & Aquatic Activities: Groups interested in safe, active recreation such as swimming, kayaking, and mountain biking in a family-friendly, serene environment.
- Cultural Immersion & Holistic Healing Enthusiasts: Travelers specifically interested in authentic cultural experiences combined with traditional healing practices, such as Mayan rituals, herbal medicine workshops, and meditative practices linked to nearby archaeological sites.
- Digital Nomads & Remote Workers Seeking Rejuvenation: Professionals seeking a peaceful and inspiring environment that combines focused work opportunities with relaxation, personal growth, and wellness programs.
- Investors in the Vacation Rental Market: Individuals or entities looking to capitalize on Bacalar and Laguna Milagros's high demand for short-term rentals and strong property appreciation potential.
- Retired Expats Seeking a Relaxed Lifestyle: Those desiring a tranquil long-term or seasonal residency in a natural and culturally rich environment, drawn by the quality of life and sense of community in Bacalar and surrounding areas.
5. SITE ANALYSIS: LOCATION, LAND USE, AND REGULATIONS
Project Najay’s 4.5-hectare site in Laguna Milagros benefits from a strategic location within the municipality of Othón P. Blanco, Quintana Roo, offering both natural beauty and proximity to growing urban and tourist centers. However, development is subject to a robust regulatory framework emphasizing environmental protection.
5.1. Location and Natural Attributes
Laguna Milagros is a distinctive natural attraction known for its vibrant turquoise waters, ideal for aquatic activities and nature observation. It is situated approximately 15 minutes from Chetumal and 20 minutes from Bacalar, providing a balance of secluded natural beauty and accessibility to urban services and established tourist destinations. The lagoon is part of a larger hydrological system, including the Estero de Chac and Río Hondo, with surrounding untouched jungle areas supporting diverse wildlife, including manatees.
5.2. Land Use and Zoning
The land use and zoning for Laguna Milagros fall under the "Programa de Desarrollo Urbano (PDU) for Chetumal, Calderitas, Subteniente López, Huay-Pix, and Xul-Há," published on November 25, 2021. This PDU identifies Laguna Milagros as having "high urban and tourism potential," while also designating it as a "Zona de Salvaguarda" (Safeguard Zone) which restricts over 300 activities, including many tourism-related ones, to ensure environmental preservation. This implies that while tourism development is encouraged, it must strictly adhere to low-impact, sustainable practices. The "Reglamento de Desarrollo Urbano y Construcción del Municipio de Othón P. Blanco" also provides classifications for "Usos mixtos" and "Zona turística," which could apply to Project Najay given its integrated concept.
5.3. Construction Permits and Environmental Licenses
All construction projects in Quintana Roo, especially tourism developments near water bodies, are subject to stringent permitting processes at municipal, state, and federal levels.
- Municipal Permits: The local Dirección de Desarrollo Urbano (Urban Development Directorate) is responsible for issuing construction licenses. Requirements include architectural and structural plans, a valid land use certificate, and potentially neighbor consent. Medium to high-impact projects can take up to three months for resolution.
- Environmental Impact Assessment (MIA): A Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) is fundamental for Project Najay. This technical-scientific study, evaluated by either the state's Secretaría de Ecología y Medio Ambiente (SEMA) or the federal Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT) depending on the project's scale and federal jurisdiction, must predict environmental impacts and propose mitigation measures. The process is known for being complex and time-consuming, potentially causing significant project delays.
- Environmental Operating License (LFA/PAO): An environmental operating license is required to ensure compliance with Mexican Official Standards (NOMs) regarding pollutant control in water and soil before commencing operations.
- Prohibitions and Restrictions for Water Bodies: Strict prohibitions apply to developments near water bodies. These include, but are not limited to:
- No discharge of wastewater into water bodies, flood-prone areas, or the sea.
- No construction or modification in cenotes, caverns, or dolinas.
- No housing or related infrastructure within 200 meters of the coastline (though Laguna Milagros is an inland lagoon, similar buffer principles apply to sensitive ecosystems).
- Limited to rustic wooden piers for small vessels only.
- Mandatory mangrove protection and commitments for water quality monitoring and waste management.
5.4. Relevant Environmental Legislation
The "Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo" (LEEPA Quintana Roo), last reformed in October 2024 and August 2025, is the primary state law. It is complemented by the federal "Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente" (LGEEPA) and its regulations, particularly those concerning Environmental Impact Assessment. The "Norma Oficial Mexicana NOM-001-SEMARNAT-2021," effective April 3, 2023 (replacing NOM-001-SEMARNAT-1996), imposes stricter limits and new parameters for wastewater discharges into national waters, directly impacting any development with water treatment requirements. True color and acute toxicity parameters will become effective on March 11, 2026.
6. VALUATION METHODOLOGY AND RESULTS
The valuation for Project Najay utilizes a combination of the Comparable Sales Method for Land Valuation and an Indicative Gross Development Value (GDV) approach for the proposed mixed-use development components. Due to the nascent stage of Project Najay and the specificity of Laguna Milagros's market, these methods provide a robust preliminary assessment based on available regional data.
6.1. Land Valuation (Comparable Sales Method)
The land for Project Najay, encompassing 4.5 hectares (45,000 m²) in Laguna Milagros, is assessed based on recent land sales in Laguna Milagros and nearby Bacalar that are zoned or suited for tourism development. Laguna Milagros land prices range from approximately 200 MXN/m² for larger parcels to 819 MXN/m² for smaller, prime lagoon-front lots with existing infrastructure.
Considering Najay’s size (4.5 ha) and its intended high-end mixed-use tourism concept, an estimated average land price of 550 MXN per square meter (approximately 32.35 USD/m²) is applied. This reflects its advantageous lagoon-front location and development potential while accounting for its scale compared to smaller, highly-priced individual lots.
Total Estimated Land Value:
- MXN 24,750,000
- USD 1,455,882
6.2. Development Potential (Indicative Gross Development Value - GDV)
The project concept includes a mixed-use development featuring both a luxury hotel and residential villas. To estimate the indicative GDV, the 4.5 hectares are notionally allocated: 2.5 hectares for the hotel component and 2.0 hectares for the residential villa component.
6.2.1. Hotel Component Valuation
Based on the potential density of 40 hotel rooms per hectare, the 2.5-hectare allocation for the hotel component could yield 100 luxury hotel rooms. Comparable luxury hotel sales in Bacalar indicate prices ranging from approximately 1.5 million MXN to 2.4 million MXN per room. Given Project Najay's luxury concept and unique cultural integration, an estimated average sales price of 2,000,000 MXN per room (approximately 117,647 USD/room) is applied.
Gross Hotel Sales Value:
- MXN 200,000,000
- USD 11,764,706
6.2.2. Residential Component Valuation
Utilizing a density of 10 luxury villas per hectare, the 2.0-hectare allocation for the residential component could yield 20 luxury villas. Luxury residential sales in Bacalar show an average price per square meter of approximately 42,000 MXN for houses. Assuming an average luxury villa size of 150 m², each villa would be valued at approximately 6,300,000 MXN (370,588 USD).
Gross Residential Sales Value:
- MXN 126,000,000
- USD 7,411,765
6.3. Total Potential Gross Development Value (GDV)
The indicative Gross Development Value for Project Najay, representing the combined potential sales revenue from the luxury hotel and residential components, is estimated as follows:
Total Potential GDV:
- MXN 326,000,000
- USD 19,176,471
Important Note on GDV:
It is crucial to understand that the Gross Development Value (GDV) is a gross sales estimate. A comprehensive and precise project valuation would necessitate the deduction of all significant development costs, including construction expenses, regulatory permits and fees, marketing and sales costs, financing charges, professional fees (architectural, engineering, legal), and contingencies. This residual land valuation approach would provide a net present value or a more accurate determination of the land's residual value based on the projected profitability of the development.
7. EXISTING AND PROJECTED LUXURY TOURISM DEVELOPMENT
The region encompassing Laguna Milagros, Bacalar, and Chetumal is rapidly evolving into a significant luxury tourism destination, driven by a combination of natural beauty, strategic investments, and a growing demand for high-end, experiential travel.
7.1. Luxury Hotel Investment and Projects
A substantial investment exceeding $400 million USD is projected for four new luxury hotels in Bacalar and Laguna Milagros/Huay-Pix, with two hotels planned for each area. These projects, funded by national investors but operated by international chains, are targeting high-net-worth tourists, including those arriving via private planes, with construction anticipated to begin by 2026, pending environmental permits.
- Bacalar: Confirmed projects include a Marriott hotel (40-60 rooms, not all-inclusive, to benefit local businesses), Banyan Tree Veya Bacalar (40 rooms, 35 villas, 5 residences, high-level gastronomy), and a Barceló Hotel Group complex (approx. 80 rooms, near the Maya Train station, 3-story height limit, not all-inclusive). A "ready-to-build" hotel project on 7.5 hectares with authorized MIA is also available. Furthermore, a joint venture for an "eco-luxury" resort plans a 68-room hotel ($40 million USD) and 92 residential jungle villas ($150 million USD).
- Laguna Milagros: Two of the four projected luxury hotels will be located here. An existing "Centro Xholistico" already offers eco-friendly wellness accommodation and restaurant services. The "La Villa del Señor" ecotourism project is also notable, featuring 30 ecological cabins and one luxury villa on a 3.8-hectare site (70% green areas), offering fractional investment opportunities with quarterly returns.
- Chetumal: While direct luxury hotel projects are fewer, a MXN 200 million investment in a new commercial plaza is set to include a luxury hotel by 2026, serving as a gateway to the southern attractions.
7.2. Luxury Residential Developments
The demand for high-end residential properties is also robust, particularly in Bacalar, driven by investors and individuals seeking luxury living or vacation rental income.
- Bacalar:
- Aldea Mayab: An exclusive, sustainable luxury complex on 8 hectares (70% preserved vegetation) offering 4 lagoon-front villas and amenities like paddle courts, gym, yoga deck, clubhouse with pool, and a 100m lagoon-front dock.
- Lagunas Bacalar Resort & Condos: An eco-sustainable boutique development with 36 apartments/penthouses and 8 luxury homes, located 75m from lagoon access in Xul-Ha. It utilizes only 19% of the land, emphasizing green spaces and communal amenities.
- Pioneer Bacalar Melipona: Four ecological luxury villas designed for energy independence with solar power and battery systems, featuring up to five bedrooms.
- MALENA Bacalar: An 8-apartment development with luxury rooftop amenities, located one block from the lagoon.
- Chetumal:
- Residencial Cumbres Chetumal: Offers residential lots in a high-value area with quality urbanization, 24/7 security, and plans for a commercial plaza and hotel.
- Residencial Andara: Known for modern architecture, a pool, clubhouse, gym, and 24/7 private security.
- Real Bahía: An exclusive, family-oriented development near Chetumal bay with amenities like a pool and controlled access.
- Residencial del Sol: Features modern-style luxury homes.
These projects reflect a clear trend towards integrated, high-quality developments that cater to discerning travelers and residents seeking a blend of luxury, nature, and cultural authenticity.
8. INCENTIVES, RESTRICTIONS, AND REGULATORY FRAMEWORK
Navigating the regulatory landscape for tourism development in Quintana Roo, particularly in environmentally sensitive areas like Laguna Milagros, involves both attractive incentives and strict restrictions.
8.1. Fiscal Incentives and Subsidies
Quintana Roo offers various fiscal incentives aimed at promoting economic development and tourism.
- General State Incentives: The state provides payroll tax discounts for companies hiring disadvantaged groups (disabled, elderly, single mothers, recent graduates) and a 30% payroll tax stimulus for new female entrepreneurs in 2024.
- Chetumal Free Zone: Chetumal's designation as a "Zona Libre" (Free Zone) until September 30, 2030, offers significant benefits for businesses dealing with imports. These include a 100% credit on the General Import Tax (IGI), a 100% credit on the Customs Processing Duty (DTA), and a 100% Income Tax (ISR) credit for certain vendors. There is also a 100% VAT (IVA) stimulus for importers meeting specific requirements. This directly benefits commercial activities within Chetumal.
- Tourism Development Support Programs:
- SEDETUR: The State Secretariat of Tourism provides personalized support for community-based projects, including assistance with funding identification, dossier integration, financial analysis, and linkages to external funding sources (e.g., FOFINQROO for tourism MSMEs and artisan production).
- PROASTUR Program: A SEDETUR initiative to strengthen tourism MSMEs and entrepreneurs through comprehensive advice, business plan development, marketing strategies, and connections to financing.
- Federal Subsidies: Federal subsidies for cultural tourism projects (e.g., urban image improvement, Mundo Maya program) and economic support for artistic and creative projects (PECDA Quintana Roo) are also available, which could be leveraged by Project Najay’s cultural component.
8.2. Key Restrictions and Environmental Regulations
The protection of Quintana Roo's natural environment, particularly its water bodies, is a high priority, leading to strict regulations.
- Environmental Impact Permits (MIA): Obtaining the Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) is a complex and often lengthy process. Project Najay, being a mixed-use development in a sensitive lagoon area, will require a thorough MIA, possibly at the federal level (SEMARNAT), to predict environmental impacts and propose mitigation strategies. The "Reglamento de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental" details these procedures.
- Land Use and Zoning: The "Programa de Desarrollo Urbano (PDU) for Chetumal, Calderitas, Subteniente López, Huay-Pix, and Xul-Há" identifies Laguna Milagros as a "Zona de Salvaguarda," imposing restrictions on over 300 activities, including many tourism-related ones. This mandates low-density, eco-friendly development.
- Water Body Protection:
- Wastewater Discharges: Strict regulations, primarily governed by NOM-001-SEMARNAT-2021 (effective April 3, 2023), prohibit direct discharge of untreated wastewater into national waters. This norm sets stricter limits for pollutants (e.g., COD, toxicity, true color, E.coli) and mandates advanced wastewater treatment plants for any development. Specific parameters for true color and acute toxicity become effective March 11, 2026.
- Construction Restrictions: Prohibitions include construction or modification in cenotes, caverns, or dolinas, and generally no housing or related infrastructure within 200 meters of the coastline (buffer zones around lagoons are also critical). Only rustic wooden piers for small, non-motorized vessels are typically permitted. Mangrove protection is mandatory.
- Water Quality Monitoring: Regular water quality monitoring will be required for projects impacting water bodies.
- Construction Permits: Municipal construction permits require detailed architectural and structural plans, a valid land use certificate, and compliance with the "Ley de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo," which also addresses land use changes, forest protection ("acahuales"), and cenote preservation.
- New Tourism Taxes/Fees: Recent changes include the "Visitax" (MXN 224 for foreign tourists aged 15+) and increased fees for natural protected areas (e.g., 100% increase for Tulum National Park in 2025) and archaeological sites. A new MXN 50 tax per person for swimming with animals in artificial spaces (dolphinariums) will also be implemented in May 2025 for tourists. These increased costs may slightly impact visitor spending.
Project Najay’s commitment to sustainability and cultural integration is crucial for navigating these regulations, as the state prioritizes investments that align with environmental preservation and community benefit.
INFORME DE VALORACIÓN INMOBILIARIA: PROYECTO NAJAY
+1. RESUMEN EJECUTIVO Y VISIÓN GENERAL DE LA VALORACIÓN
Este informe presenta una valoración inmobiliaria y un análisis de mercado exhaustivos para el Proyecto Najay, un desarrollo de uso mixto propuesto de 4.5 hectáreas (45,000 m²) en Laguna Milagros, Huay Pix, Othón P. Blanco, Quintana Roo, ubicado estratégicamente cerca de los florecientes centros turísticos de Bacalar y Chetumal. El proyecto se concibe como una fusión de turismo y cultura, integrando elementos mayas locales a través del arte, la gastronomía regional y la medicina tradicional maya, combinando alojamiento, bienestar y experiencias culturales para crear una oferta sinérgica.
El mercado inmobiliario del sur de Quintana Roo demuestra un crecimiento robusto y un potencial significativo, impulsado por una creciente demanda de viajes de lujo, ecoturismo, turismo cultural y de bienestar. Laguna Milagros, aunque actualmente un "escondite secreto" tranquilo, está preparada para el desarrollo, beneficiándose de su proximidad a la reciente designación de Chetumal como Zona Libre y al estatus establecido de Bacalar como Pueblo Mágico con importantes inversiones hoteleras de lujo planificadas.
Métricas Clave de la Valoración:
La valoración preliminar, basada en datos de mercado comparables para el suelo y el potencial de desarrollo en la región, indica un valor de activo significativo y capacidades futuras de generación de ingresos.
| Categoría | Métrica | Detalle | Valor (MXN) | Valor (USD) |
|---|---|---|---|---|
| Visión General de la Propiedad | Nombre del Proyecto | Najay | ||
| Visión General de la Propiedad | Concepto de Desarrollo | Turismo y cultura, integrando elementos mayas locales (arte, gastronomía regional, medicina tradicional maya), combinando alojamiento, bienestar y cultura para una experiencia sinérgica. | ||
| Visión General de la Propiedad | Ubicación | Laguna Milagros, Huay Pix, Othón P. Blanco, Quintana Roo (cerca de Bacalar y Chetumal) | ||
| Visión General de la Propiedad | Tamaño del Terreno | 4.5 hectáreas | 45,000 m² | |
| Visión General de la Propiedad | Tipo de Desarrollo | Uso mixto (hotel, residencias, comercial, bienestar) | ||
| --- Valoración del Terreno (Método de Ventas Comparables) --- | Precio Estimado por m² | Basado en comparables de terrenos turísticos de Laguna Milagros (~200 - 819 MXN/m²) | 550 MXN/m² | 32.35 USD/m² |
| --- Valoración del Terreno (Método de Ventas Comparables) --- | Estimación del Valor Total del Terreno | 24,750,000 MXN | 1,455,882 USD | |
| --- Potencial de Desarrollo (Valor Bruto de Venta Indicativo) --- | Componente Hotelero (Habitaciones Est.) | (2.5 ha @ 40 habitaciones/ha) | 100 habitaciones | |
| --- Potencial de Desarrollo (Valor Bruto de Venta Indicativo) --- | Precio Estimado por Habitación de Hotel | Basado en comparables de ventas de hoteles de lujo en Bacalar (~1.5M - 2.4M MXN/habitación) | 2,000,000 MXN/habitación | 117,647 USD/habitación |
| --- Potencial de Desarrollo (Valor Bruto de Venta Indicativo) --- | Valor Bruto de Venta Hotelero | 200,000,000 MXN | 11,764,706 USD | |
| --- Potencial de Desarrollo (Valor Bruto de Venta Indicativo) --- | Componente Residencial (Villas Est.) | (2.0 ha @ 10 villas/ha) | 20 villas | |
| --- Potencial de Desarrollo (Valor Bruto de Venta Indicativo) --- | Precio Estimado por Villa de Lujo | Basado en comparables de ventas residenciales de lujo en Bacalar (~42k MXN/m² para villa de 150m²) | 6,300,000 MXN/villa | 370,588 USD/villa |
| --- Potencial de Desarrollo (Valor Bruto de Venta Indicativo) --- | Valor Bruto de Venta Residencial | 126,000,000 MXN | 7,411,765 USD | |
| --- Resumen del Valor Bruto de Desarrollo Potencial (VBD) --- | Valor Bruto de Desarrollo Potencial (VBD) | (Suma de los componentes hotelero + residencial, antes de la deducción de costos) | 326,000,000 MXN | 19,176,471 USD |
| --- Nota Importante --- | Descargo de Responsabilidad sobre el VBD | Este VBD es una estimación bruta de ventas. Una valoración integral del proyecto requiere deducir costos significativos de desarrollo (construcción, permisos, tarifas, marketing, financiación, honorarios profesionales) para llegar a un valor actual neto o un valor residual del terreno. |
2. VISIÓN GENERAL DEL MERCADO Y DEMANDA TURÍSTICA
El sur de Quintana Roo, que abarca Laguna Milagros, Bacalar y Chetumal, está experimentando un período de significativa expansión turística e inversión estratégica. La región se beneficia del interés de visitantes tanto nacionales como internacionales, apoyada por una infraestructura mejorada y esfuerzos promocionales dirigidos.
2.1. Crecimiento General del Turismo en Quintana Roo
Quintana Roo mantuvo su estatus como destino turístico líder, atrayendo 21 millones de turistas en 2023 y proyectando más de 20 millones para 2024. El primer trimestre de 2024 experimentó un aumento del 3.5% en las llegadas de turistas al Caribe Mexicano, totalizando 5,424,688 visitantes. Los turistas internacionales representaron el 71.4% de las llegadas, siendo EE. UU. (39.3%), Canadá (14.8%) y los mercados europeos las principales fuentes. Para 2025, se anticipa una exitosa temporada de vacaciones de verano, con más de 2.2 millones de turistas y un impacto económico cercano a los $2 mil millones de USD. El estado aspira a ascender desde su sexta posición en el ranking mundial de turismo en 2025, diversificando su oferta y mejorando la conectividad, notablemente a través del nuevo Aeropuerto Internacional de Tulum y el Tren Maya.
2.2. Dinámica del Turismo en Bacalar
Bacalar, el "Pueblo Mágico" conocido por su Laguna de los Siete Colores, ha demostrado una fuerte recuperación turística, con la ocupación hotelera alcanzando un aumento del 60% a finales de 2024 y proyecciones cercanas al 85% para la temporada de diciembre. La ocupación hotelera promedio ronda el 70%. Este aumento impacta directamente el mercado inmobiliario local, impulsando la demanda de propiedades, especialmente para alquileres vacacionales. Grandes marcas hoteleras internacionales como Marriott, Banyan Tree Veya y Barceló Hotel Group han confirmado nuevos proyectos de hoteles de lujo en Bacalar, lo que indica una fuerte confianza de los inversores y un cambio hacia ofertas de mayor categoría.
2.3. Laguna Milagros: Una Joya Emergente
Laguna Milagros, ubicada a solo 15 minutos de Chetumal y 20 minutos de Bacalar, ha visto cómo el número de visitantes supera los niveles previos a la pandemia, en gran parte debido a exitosas campañas promocionales de las autoridades estatales. Esta tranquila atracción natural ofrece aguas cristalinas ideales para paddleboard, kayak y paseos en lancha, junto con gastronomía local y opciones de alojamiento rústico como cabañas y campamentos. Su carácter sereno y menos desarrollado la posiciona como un destino atractivo para los amantes de la naturaleza y aquellos que buscan relajación.
2.4. Desarrollo Estratégico de Chetumal
Chetumal, la capital de Quintana Roo y parte de la marca turística Grand Costa Maya, registró su mejor afluencia turística en tres años en 2024, acogiendo a más de 632,000 turistas y generando más de $134.2 millones de USD en impacto económico. La ciudad está persiguiendo activamente una estrategia para convertirse en un destino de "pernocta", aprovechando sus atractivos culturales, la proximidad a sitios arqueológicos mayas (Chacchoben, Kohunlich) y su papel como puerta de entrada para visitantes de Belice, quienes contribuyen con una derrama económica mensual estimada entre $50 y $75 millones de MXN a la economía local. El enfoque del gobierno en diversificar la economía de Chetumal y avanzar en el Polo de Desarrollo Económico de Chetumal subraya aún más su creciente importancia en el panorama turístico regional.
3. TENDENCIAS TURÍSTICAS RELEVANTES PARA EL PROYECTO NAJAY
El concepto del Proyecto Najay se alinea directamente con varias tendencias turísticas dominantes y de rápido crecimiento, particularmente dentro de los segmentos de lujo, ecoturismo, cultural y de bienestar.
3.1. Turismo de Lujo
El mercado de viajes de lujo en México proyecta un crecimiento sustancial, de $22,461.9 millones de USD en 2024 a $42,007.3 millones de USD para 2030 (11% CAGR). Este segmento se caracteriza por viajeros que buscan experiencias auténticas, personalizadas y exclusivas, siendo la sostenibilidad y la conexión cultural factores cruciales. Tendencias como el "set-jetting" (viajes inspirados en medios), "destinos deliciosos" (viajes centrados en la gastronomía) y "cool-cations" (evitar multitudes) resuenan con un proyecto que ofrece experiencias únicas con influencias mayas en un entorno de laguna serena. La inversión en el sector hotelero de lujo de México creció un 50% en 2024, lo que demuestra una fuerte confianza del mercado.
3.2. Ecoturismo
El ecoturismo en México es un mercado en auge, con ingresos proyectados que alcanzarán los $10,629.2 millones de USD para 2030 (15.8% CAGR). Un significativo 87% de los viajeros globales y el 72% de los turistas latinoamericanos priorizan las opciones sostenibles. La ubicación del Proyecto Najay en Laguna Milagros, enfatizando la preservación de la naturaleza y las actividades de bajo impacto, atrae directamente a este segmento. Tendencias como el glamping, el turismo comunitario y el enfoque en la conservación ambiental y la eco-infraestructura son altamente relevantes.
3.3. Turismo Cultural
El turismo cultural de México ha superado los niveles previos a la pandemia, impulsado por el deseo de autenticidad, conexión con la naturaleza y experiencias inmersivas que implican un consumo consciente. La integración de elementos mayas en el concepto del Proyecto Najay lo posiciona perfectamente para capitalizar esta demanda, ofreciendo una inmersión cultural genuina más allá de las atracciones tradicionales como sitios arqueológicos y museos. El programa "Pueblos Mágicos" y los esfuerzos de promoción internacional impulsan aún más este segmento.
3.4. Turismo de Bienestar
México es un destino líder para el turismo de bienestar en América Latina, ocupando el décimo lugar a nivel mundial. Se espera que el mercado crezca de $12.1 mil millones de USD en 2024 a $20.0 mil millones de USD para 2033. Los turistas de bienestar gastan significativamente más que los turistas convencionales, buscando experiencias holísticas, la integración de prácticas curativas indígenas (como el temazcal y los rituales mayas), retiros regenerativos y una fuerte conexión con la naturaleza. El concepto del Proyecto Najay de combinar la medicina maya y el bienestar con el alojamiento se alinea directamente con estas preferencias de alto valor, atendiendo a una demografía que prioriza el bienestar mental y físico.
4. SEGMENTOS DE MERCADO OBJETIVO PARA EL PROYECTO NAJAY
Dado el concepto y la ubicación del proyecto, Najay está idealmente posicionado para atraer múltiples segmentos de mercado objetivo de alto valor:
- Amantes de la Naturaleza y Ecoturistas: Individuos y parejas que buscan experiencias tranquilas e inmersivas en entornos naturales prístinos, valorando la preservación y las prácticas ecológicas. Actividades como kayak, paddleboard y observación de vida silvestre en Laguna Milagros serán atracciones clave.
- Viajeros en Búsqueda de Tranquilidad y Relax: Aquellos que buscan escapar de las multitudes urbanas para un retiro pacífico, priorizando el descanso, la rejuvenecimiento y un entorno natural sereno.
- Familias y Amigos en Búsqueda de Actividades Acuáticas y al Aire Libre: Grupos interesados en recreación activa y segura, como natación, kayak y ciclismo de montaña en un entorno sereno y familiar.
- Entusiastas de la Inmersión Cultural y la Sanación Holística: Viajeros específicamente interesados en experiencias culturales auténticas combinadas con prácticas de sanación tradicionales, como rituales mayas, talleres de medicina herbolaria y prácticas meditativas vinculadas a sitios arqueológicos cercanos.
- Nómadas Digitales y Trabajadores Remotos en Búsqueda de Rejuvenecimiento: Profesionales que buscan un entorno pacífico e inspirador que combine oportunidades de trabajo concentrado con relajación, crecimiento personal y programas de bienestar.
- Inversionistas en el Mercado de Alquiler Vacacional: Individuos o entidades que buscan capitalizar la alta demanda de alquileres a corto plazo en Bacalar y Laguna Milagros y el fuerte potencial de apreciación de la propiedad.
- Jubilados Expatriados en Búsqueda de un Estilo de Vida Relajado: Aquellos que desean una residencia a largo plazo o estacional tranquila en un entorno natural y culturalmente rico, atraídos por la calidad de vida y el sentido de comunidad en Bacalar y sus alrededores.
5. ANÁLISIS DEL SITIO: UBICACIÓN, USO DEL SUELO Y REGULACIONES
El sitio de 4.5 hectáreas del Proyecto Najay en Laguna Milagros se beneficia de una ubicación estratégica dentro del municipio de Othón P. Blanco, Quintana Roo, ofreciendo tanto belleza natural como proximidad a centros urbanos y turísticos en crecimiento. Sin embargo, el desarrollo está sujeto a un marco regulatorio robusto que enfatiza la protección ambiental.
5.1. Ubicación y Atributos Naturales
Laguna Milagros es una atracción natural distintiva conocida por sus vibrantes aguas turquesas, ideal para actividades acuáticas y observación de la naturaleza. Está situada aproximadamente a 15 minutos de Chetumal y a 20 minutos de Bacalar, lo que proporciona un equilibrio entre la belleza natural aislada y la accesibilidad a los servicios urbanos y destinos turísticos establecidos. La laguna forma parte de un sistema hidrológico más grande, que incluye el Estero de Chac y el Río Hondo, con áreas selváticas vírgenes circundantes que sustentan una diversa vida silvestre, incluidos los manatíes.
5.2. Uso del Suelo y Zonificación
El uso del suelo y la zonificación para Laguna Milagros se rigen por el "Programa de Desarrollo Urbano (PDU) para Chetumal, Calderitas, Subteniente López, Huay-Pix y Xul-Há", publicado el 25 de noviembre de 2021. Este PDU identifica a Laguna Milagros con un "alto potencial urbano y turístico", al mismo tiempo que la designa como "Zona de Salvaguarda", lo que restringe más de 300 actividades, incluidas muchas relacionadas con el turismo, para garantizar la preservación ambiental. Esto implica que, si bien se fomenta el desarrollo turístico, este debe adherirse estrictamente a prácticas de bajo impacto y sostenibles. El "Reglamento de Desarrollo Urbano y Construcción del Municipio de Othón P. Blanco" también proporciona clasificaciones para "Usos mixtos" y "Zona turística", que podrían aplicarse al Proyecto Najay dado su concepto integrado.
5.3. Permisos de Construcción y Licencias Ambientales
Todos los proyectos de construcción en Quintana Roo, especialmente los desarrollos turísticos cerca de cuerpos de agua, están sujetos a rigurosos procesos de permisos a nivel municipal, estatal y federal.
- Permisos Municipales: La Dirección de Desarrollo Urbano local es la responsable de emitir las licencias de construcción. Los requisitos incluyen planos arquitectónicos y estructurales, un certificado de uso de suelo válido y, posiblemente, el consentimiento de los vecinos. Los proyectos de mediano a alto impacto pueden tardar hasta tres meses en resolverse.
- Manifestación de Impacto Ambiental (MIA): Una Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) es fundamental para el Proyecto Najay. Este estudio técnico-científico, evaluado por la Secretaría de Ecología y Medio Ambiente (SEMA) del estado o por la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT) federal, dependiendo de la escala del proyecto y la jurisdicción federal, debe predecir los impactos ambientales y proponer medidas de mitigación. El proceso es conocido por ser complejo y prolongado, lo que puede causar retrasos significativos en el proyecto.
- Licencia de Funcionamiento Ambiental (LFA/PAO): Se requiere una licencia de funcionamiento ambiental para garantizar el cumplimiento de las Normas Oficiales Mexicanas (NOM) en cuanto al control de contaminantes en el agua y el suelo antes de iniciar las operaciones.
- Prohibiciones y Restricciones para Cuerpos de Agua: Se aplican estrictas prohibiciones a los desarrollos cercanos a cuerpos de agua. Estas incluyen, entre otras:
- No descargar aguas residuales en cuerpos de agua, áreas propensas a inundaciones o el mar.
- No realizar construcciones ni modificaciones en cenotes, cavernas o dolinas.
- No construir viviendas ni infraestructuras relacionadas a asentamientos humanos a menos de 200 metros de la línea de costa (aunque Laguna Milagros es una laguna interior, se aplican principios de amortiguamiento similares a los ecosistemas sensibles).
- Limitación a muelles rústicos de madera solo para embarcaciones pequeñas y no motorizadas.
- Protección obligatoria de manglares y compromisos de monitoreo de la calidad del agua y gestión de residuos.
5.4. Legislación Ambiental Relevante
La "Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo" (LEEPA Quintana Roo), reformada por última vez en octubre de 2024 y agosto de 2025, es la principal ley estatal. Se complementa con la "Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente" (LGEEPA) federal y sus reglamentos, particularmente los relativos a la Evaluación del Impacto Ambiental. La "Norma Oficial Mexicana NOM-001-SEMARNAT-2021", vigente a partir del 3 de abril de 2023 (que reemplaza a la NOM-001-SEMARNAT-1996), impone límites más estrictos y nuevos parámetros para las descargas de aguas residuales en aguas nacionales, impactando directamente cualquier desarrollo con requisitos de tratamiento de agua. Los parámetros de color verdadero y toxicidad aguda entrarán en vigor el 11 de marzo de 2026.
6. METODOLOGÍA Y RESULTADOS DE LA VALORACIÓN
La valoración del Proyecto Najay utiliza una combinación del Método de Ventas Comparables para la Valoración del Terreno y un enfoque de Valor Bruto de Desarrollo (VBD) Indicativo para los componentes de uso mixto propuestos. Dada la etapa incipiente del Proyecto Najay y la especificidad del mercado de Laguna Milagros, estos métodos proporcionan una evaluación preliminar robusta basada en los datos regionales disponibles.
6.1. Valoración del Terreno (Método de Ventas Comparables)
El terreno del Proyecto Najay, que abarca 4.5 hectáreas (45,000 m²) en Laguna Milagros, se valora con base en ventas recientes de terrenos en Laguna Milagros y el cercano Bacalar que están zonificados o son adecuados para el desarrollo turístico. Los precios de terrenos en Laguna Milagros oscilan entre aproximadamente 200 MXN/m² para parcelas más grandes y 819 MXN/m² para lotes más pequeños y privilegiados frente a la laguna con infraestructura existente.
Considerando el tamaño de Najay (4.5 ha) y su concepto previsto de turismo de uso mixto de alto nivel, se aplica un precio promedio estimado del terreno de 550 MXN por metro cuadrado (aproximadamente 32.35 USD/m²). Esto refleja su ventajosa ubicación frente a la laguna y su potencial de desarrollo, al tiempo que tiene en cuenta su escala en comparación con lotes individuales más pequeños y de alto precio.
Valor Total Estimado del Terreno:
- MXN 24,750,000
- USD 1,455,882
6.2. Potencial de Desarrollo (Valor Bruto de Desarrollo Indicativo - VBD)
El concepto del proyecto incluye un desarrollo de uso mixto con un hotel de lujo y villas residenciales. Para estimar el VBD indicativo, las 4.5 hectáreas se asignan de forma nominal: 2.5 hectáreas para el componente hotelero y 2.0 hectáreas para el componente de villas residenciales.
6.2.1. Valoración del Componente Hotelero
Basándose en la densidad potencial de 40 habitaciones de hotel por hectárea, la asignación de 2.5 hectáreas para el componente hotelero podría generar 100 habitaciones de hotel de lujo. Las ventas comparables de hoteles de lujo en Bacalar indican precios que oscilan entre aproximadamente 1.5 millones de MXN y 2.4 millones de MXN por habitación. Dado el concepto de lujo del Proyecto Najay y su integración cultural única, se aplica un precio de venta promedio estimado de 2,000,000 MXN por habitación (aproximadamente 117,647 USD/habitación).
Valor Bruto de Venta Hotelero:
- MXN 200,000,000
- USD 11,764,706
6.2.2. Valoración del Componente Residencial
Utilizando una densidad de 10 villas de lujo por hectárea, la asignación de 2.0 hectáreas para el componente residencial podría generar 20 villas de lujo. Las ventas residenciales de lujo en Bacalar muestran un precio promedio por metro cuadrado de aproximadamente 42,000 MXN para casas. Suponiendo un tamaño promedio de villa de lujo de 150 m², cada villa se valoraría en aproximadamente 6,300,000 MXN (370,588 USD).
Valor Bruto de Venta Residencial:
- MXN 126,000,000
- USD 7,411,765
6.3. Valor Bruto de Desarrollo Potencial (VBD)
El Valor Bruto de Desarrollo Indicativo para el Proyecto Najay, que representa los ingresos brutos de ventas combinados del hotel de lujo y los componentes residenciales, se estima de la siguiente manera:
VBD Potencial Total:
- MXN 326,000,000
- USD 19,176,471
Nota Importante sobre el VBD:
Es crucial entender que el Valor Bruto de Desarrollo (VBD) es una estimación bruta de ventas. Una valoración de proyecto integral y precisa requeriría la deducción de todos los costos de desarrollo significativos, incluidos los gastos de construcción, permisos y tasas reglamentarias, costos de marketing y ventas, cargos de financiación, honorarios profesionales (arquitectura, ingeniería, legales) y contingencias. Este enfoque de valoración residual del terreno proporcionaría un valor actual neto o una determinación más precisa del valor residual del terreno basada en la rentabilidad proyectada del desarrollo.
7. DESARROLLO TURÍSTICO DE LUJO EXISTENTE Y PROYECTADO
La región que abarca Laguna Milagros, Bacalar y Chetumal se está transformando rápidamente en un destino turístico de lujo significativo, impulsado por una combinación de belleza natural, inversiones estratégicas y una creciente demanda de viajes de alto nivel y experiencias.
7.1. Inversión y Proyectos Hoteleros de Lujo
Se proyecta una inversión sustancial superior a los $400 millones de USD para cuatro nuevos hoteles de lujo en Bacalar y Laguna Milagros/Huay-Pix, con dos hoteles planificados para cada área. Estos proyectos, financiados por inversores nacionales pero operados por cadenas internacionales, están dirigidos a turistas de alto poder adquisitivo, incluidos aquellos que viajan en aviones privados, y se prevé que su construcción comience a más tardar en 2026, pendiente de los permisos ambientales.
- Bacalar: Los proyectos confirmados incluyen un hotel Marriott (40-60 habitaciones, no todo incluido, para beneficiar a las empresas locales), Banyan Tree Veya Bacalar (40 habitaciones, 35 villas, 5 residencias, gastronomía de alto nivel) y un complejo del Grupo Barceló Hotel (aproximadamente 80 habitaciones, cerca de la estación del Tren Maya, límite de altura de 3 pisos, no todo incluido). También está disponible un proyecto hotelero "listo para construir" en 7.5 hectáreas con MIA autorizado. Además, un acuerdo de empresa conjunta para un resort "eco-lujo" planea un hotel de 68 habitaciones ($40 millones de USD) y 92 villas residenciales en la selva ($150 millones de USD).
- Laguna Milagros: Dos de los cuatro hoteles de lujo proyectados se ubicarán aquí. Un "Centro Xholístico" existente ya ofrece alojamiento de bienestar ecológico y servicios de restaurante. El proyecto ecoturístico "La Villa del Señor" también es notable, con 30 cabañas ecológicas y una villa de lujo en un sitio de 3.8 hectáreas (70% áreas verdes), que ofrece oportunidades de inversión fraccionada con retornos trimestrales.
- Chetumal: Aunque los proyectos de hoteles de lujo directos son menos numerosos, una inversión de $200 millones de MXN en una nueva plaza comercial incluirá un hotel de lujo para 2026, sirviendo como puerta de entrada a las atracciones del sur.
7.2. Desarrollos Residenciales de Lujo
La demanda de propiedades residenciales de alto nivel también es sólida, particularmente en Bacalar, impulsada por inversores e individuos que buscan una vida de lujo o ingresos por alquiler vacacional.
- Bacalar:
- Aldea Mayab: Un complejo exclusivo, sostenible y de lujo en 8 hectáreas (70% de vegetación conservada) que ofrece 4 villas frente a la laguna y comodidades como canchas de pádel, gimnasio, terraza de yoga, casa club con piscina y un muelle de 100 m frente a la laguna.
- Lagunas Bacalar Resort & Condos: Un desarrollo boutique eco-sostenible con 36 apartamentos/penthouse y 8 casas de lujo, ubicado a 75 m del acceso a la laguna en Xul-Ha. Utiliza solo el 19% del terreno, enfatizando los espacios verdes y las comodidades comunitarias.
- Pioneer Bacalar Melipona: Cuatro villas de lujo ecológicas diseñadas para la independencia energética con energía solar y sistemas de baterías, con hasta cinco dormitorios.
- MALENA Bacalar: Un desarrollo de 8 apartamentos con servicios de lujo en la azotea, ubicado a una cuadra de la laguna.
- Chetumal:
- Residencial Cumbres Chetumal: Ofrece lotes residenciales en una zona de alto valor con urbanización de calidad, seguridad 24/7 y planes para una plaza comercial y un hotel.
- Residencial Andara: Conocido por su arquitectura moderna, piscina, casa club, gimnasio y seguridad privada 24/7.
- Real Bahía: Un desarrollo exclusivo y familiar cerca de la bahía de Chetumal con servicios como piscina y acceso controlado.
- Residencial del Sol: Presenta casas de lujo de estilo moderno.
Estos proyectos reflejan una clara tendencia hacia desarrollos integrados y de alta calidad que atienden a viajeros y residentes exigentes que buscan una combinación de lujo, naturaleza y autenticidad cultural.
8. INCENTIVOS, RESTRICCIONES Y MARCO REGULATORIO
La navegación por el panorama regulatorio para el desarrollo turístico en Quintana Roo, particularmente en áreas ambientalmente sensibles como Laguna Milagros, implica tanto atractivos incentivos como estrictas restricciones.
8.1. Incentivos Fiscales y Subsidios
Quintana Roo ofrece varios incentivos fiscales destinados a promover el desarrollo económico y el turismo.
- Incentivos Estatales Generales: El estado ofrece descuentos en el impuesto sobre nóminas para empresas que contraten a grupos desfavorecidos (discapacitados, adultos mayores, recién egresados, madres solteras) y un estímulo fiscal del 30% en el impuesto sobre nóminas para nuevas emprendedoras en 2024.
- Zona Libre de Chetumal: La designación de Chetumal como "Zona Libre" hasta el 30 de septiembre de 2030 ofrece beneficios significativos para las empresas que operan con importaciones. Estos incluyen un crédito del 100% en el Impuesto General de Importación (IGI), un crédito del 100% en el Derecho de Trámite Aduanero (DTA) y un crédito del 100% en el Impuesto sobre la Renta (ISR) para ciertos vendedores. También existe un estímulo del 100% en el IVA para los importadores que cumplan con requisitos específicos. Esto beneficia directamente las actividades comerciales dentro de Chetumal.
- Programas de Apoyo al Desarrollo Turístico:
- SEDETUR: La Secretaría de Turismo del Estado brinda apoyo personalizado a proyectos de base comunitaria, incluyendo asistencia para la identificación de programas de financiación, integración de expedientes, análisis financiero y enlaces a fuentes de financiación externas (por ejemplo, FOFINQROO para MIPYMES turísticas y producción artesanal).
- Programa PROASTUR: Una iniciativa de SEDETUR para fortalecer a las MIPYMES y emprendedores turísticos a través de asesoramiento integral, desarrollo de planes de negocio, estrategias de marketing y conexiones con financiación.
- Subsidios Federales: También están disponibles subsidios federales para proyectos de turismo cultural (por ejemplo, mejora de la imagen urbana, programa Mundo Maya) y apoyo económico para proyectos artísticos y creativos (PECDA Quintana Roo) que podrían ser aprovechados por el componente cultural del Proyecto Najay.
8.2. Restricciones Clave y Regulaciones Ambientales
La protección del medio ambiente natural de Quintana Roo, particularmente sus cuerpos de agua, es una alta prioridad, lo que lleva a regulaciones estrictas.
- Permisos de Impacto Ambiental (MIA): La obtención de la Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) es un proceso complejo y a menudo prolongado. El Proyecto Najay, al ser un desarrollo de uso mixto en una zona de laguna sensible, requerirá una MIA exhaustiva, posiblemente a nivel federal (SEMARNAT), para predecir los impactos ambientales y proponer estrategias de mitigación. El "Reglamento de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental" detalla estos procedimientos.
- Uso del Suelo y Zonificación: El "Programa de Desarrollo Urbano (PDU) para Chetumal, Calderitas, Subteniente López, Huay-Pix y Xul-Há" identifica a Laguna Milagros como una "Zona de Salvaguarda", imponiendo restricciones a más de 300 actividades, incluidas muchas relacionadas con el turismo. Esto exige un desarrollo de baja densidad y ecológico.
- Protección de Cuerpos de Agua:
- Descargas de Aguas Residuales: Las regulaciones estrictas, principalmente regidas por la NOM-001-SEMARNAT-2021 (vigente a partir del 3 de abril de 2023), prohíben la descarga directa de aguas residuales no tratadas en aguas nacionales. Esta norma establece límites más estrictos para los contaminantes (por ejemplo, DQO, toxicidad, color verdadero, E. coli) y exige plantas de tratamiento de aguas residuales avanzadas para cualquier desarrollo. Los parámetros específicos para el color verdadero y la toxicidad aguda entrarán en vigor el 11 de marzo de 2026.
- Restricciones de Construcción: Las prohibiciones incluyen la construcción o modificación en cenotes, cavernas o dolinas, y generalmente no se permite la construcción de viviendas o infraestructura relacionada a menos de 200 metros de la línea de costa (también se aplican principios de amortiguamiento similares a las lagunas interiores para ecosistemas sensibles). Solo se permiten muelles rústicos de madera para embarcaciones pequeñas y no motorizadas. La protección de manglares es obligatoria.
- Monitoreo de la Calidad del Agua: Se requerirá un monitoreo regular de la calidad del agua para los proyectos que impacten los cuerpos de agua.
- Permisos de Construcción: Los permisos de construcción municipales requieren planos arquitectónicos y estructurales detallados, un certificado de uso de suelo válido y el cumplimiento de la "Ley del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente del Estado de Quintana Roo", que también aborda los cambios de uso del suelo, la protección forestal ("acahuales") y la preservación de cenotes.
- Nuevos Impuestos/Tasas Turísticas: Cambios recientes incluyen el "Visitax" (MXN 224 para turistas extranjeros mayores de 15 años) y el aumento de las tarifas para áreas naturales protegidas (por ejemplo, aumento del 100% para el Parque Nacional Tulum en 2025) y sitios arqueológicos. También se implementará un nuevo impuesto de MXN 50 por persona para nadar con animales en espacios artificiales (delfinarios) a partir de mayo de 2025 para turistas. Estos costos adicionales pueden impactar ligeramente el gasto de los visitantes.
El compromiso del Proyecto Najay con la sostenibilidad y la integración cultural es crucial para navegar estas regulaciones, ya que el estado prioriza las inversiones que se alinean con la preservación ambiental y el beneficio comunitario.
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